Die Erklärung von Pacht-Einnahmen setzt voraus, dass zwei Realitäten unterschieden werden, die in Online-Leitfäden oft verwechselt werden: die Abrechnung der landwirtschaftlichen Miete (Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter) und die steuerliche Erklärung dieser Miete als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das verwendete Formular, das anwendbare Regime und die abzugsfähigen Kosten variieren je nach dem jährlich brutto erhaltenen Betrag. Hier ist, wie man sich für die im Jahr 2024 erhaltenen Einnahmen zurechtfindet.
Micro foncier oder tatsächliches Regime: die Schwelle, die Ihr Formular bestimmt
Die Wahl des Steuersystems ist nicht für jeden frei. Sie hängt zunächst von der jährlich brutto erhaltenen Pacht des steuerpflichtigen Haushalts ab, unabhängig von den Eigentümern.
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| Kriterium | Micro foncier | Tatsächliches Regime (Formular 2044) |
|---|---|---|
| Schwelle der jährlichen Bruttoeinnahmen | Maximal 15.000 Euro | Über 15.000 Euro oder auf Antrag |
| Erklärung | Direkte Übertragung auf die Hauptdeklaration (Feld 4BE) | Formular 2044, dann Übertragung auf die Hauptdeklaration |
| Abzug / Kosten | Pauschaler Abzug von 30 % | Abzug der tatsächlichen Kosten (Arbeiten, Versicherung, Verwaltung) |
| Möglichkeit eines Vermietungsverlusts | Nein | Ja |
| Verpflichtung | Keine (Regime von Rechts wegen) | Unwiderrufliche Option für 3 Jahre |
Ein Vermieter, dessen Brutto-Pachten unter der Grenze von 15.000 Euro bleiben, fällt automatisch unter das Micro foncier. Der pauschale Abzug von 30 % deckt alle Kosten pauschal ab. Wenn die tatsächlichen Kosten diesen Satz überschreiten, wird das tatsächliche Regime vorteilhafter, aber es muss das Formular 2044 ausgefüllt werden und man muss sich für drei Jahre verpflichten.
Um die gesamte Mechanik zu vertiefen, beschreibt ein Leitfaden wie man die Pacht-Einnahmen auf SAV 35 erklärt, indem er jeden Schritt des Deklarationsprozesses aufgreift.
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Abzugsfähige Kosten im tatsächlichen Regime: was geht und was nicht
Das tatsächliche Regime hat nur dann einen Sinn, wenn die abzugsfähigen Kosten korrekt identifiziert sind. Das offizielle Merkblatt des Formulars 2044 listet spezifische Kategorien auf, und sie zu vergessen, bedeutet, zu viel Steuer zu zahlen.
- Verwaltungs- und Verwaltungskosten: Vergütung eines Verwalters, Buchhaltungskosten im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie eine von der Steuerbehörde akzeptierte Pauschale für die laufende Verwaltung.
- Versicherungsprämien, die das vermietete Objekt abdecken (Haftpflicht des Eigentümers, Mietausfallversicherung, falls zutreffend für den Pachtvertrag).
- Reparatur- und Instandhaltungskosten, die vom Vermieter getragen werden, vorausgesetzt, sie stellen keine Verbesserung oder Erweiterung dar.
- Grundsteuer, die vom Eigentümer gezahlt wird (außer der Müllabfuhrgebühr, wenn sie dem Mieter in Rechnung gestellt wird, was im ländlichen Pachtvertrag häufig der Fall ist).
Verbesserungsarbeiten an einem landwirtschaftlichen Grundstück können in bestimmten Fällen abzugsfähig sein, aber die Grenze zur Neubau- oder Wiederaufbauleistung bleibt ein häufiges Streitpunkt. Im Zweifelsfall ist es besser, die Ausgabe zu isolieren und ihre Qualifikation zu überprüfen, bevor man sie in die Erklärung aufnimmt.
Grundsteuer: die Verteilung zwischen Vermieter und Mieter
In einem Pachtvertrag ist ein Teil der Grundsteuer gesetzlich vom Mieter zu tragen. Dieser Anteil variiert je nach Departement und Präfekturverordnungen. Der Vermieter kann im tatsächlichen Regime nur den Teil abziehen, den er tatsächlich trägt. Die gesamte Grundsteuer zu erklären, während ein Teil vom Pächter erstattet wurde, stellt einen häufigen Fehler dar, der zu einer Nachforderung führen kann.
Abrechnung der Pacht und steuerliche Erklärung: zwei getrennte Verpflichtungen
Einige Vermieter verwechseln die Pachtquittung, die dem Mieter ausgestellt wird, mit ihrer eigenen Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Beide Vorgänge folgen unterschiedlichen Logiken.
Die Abrechnung der Pacht betrifft die vertragliche Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Sie formalisiert den Betrag der Miete, das Fälligkeitsdatum und gegebenenfalls die anwendbare Mehrwertsteuer. Im Gegensatz dazu betrifft die steuerliche Erklärung die Beziehung zwischen dem Vermieter und der Steuerbehörde. Eine in Rechnung gestellte, aber nicht eingezogene Pacht bleibt steuerpflichtig für das Jahr, in dem sie fällig war, es sei denn, der Vermieter kann die Unmöglichkeit des Inkassos nachweisen.
Diese Unterscheidung hat konkrete Konsequenzen: Ein Vermieter, der seinem Mieter eine Zahlungsfrist gewährt, kann die Erklärung des entsprechenden Einkommens nicht verschieben. Der steuerliche Entstehungszeitpunkt für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bleibt das Fälligkeitsdatum der Miete und nicht das Datum des Zahlungseingangs.
Indexierung der Pacht und zu erklärender Betrag
Der erklärte Betrag muss die tatsächlich geschuldete Pacht nach Anwendung des jährlichen Pachtindex widerspiegeln. Für die Kampagne 2024 beträgt der nationale Pachtindex 122,55. Jede an diesen Index angepasste Pacht sieht eine entsprechende Mietanpassung vor, und es ist der angepasste Betrag, der in der Erklärung erscheint, nicht der ursprüngliche Betrag des Pachtvertrags.
Pacht-Einnahmen, die über einen GFA erzielt werden: deklarative Besonderheiten
Die Gesellschafter eines nicht der Körperschaftsteuer unterliegenden Landwirtschaftlichen Grundstücksverbands (GFA) erklären ihren Anteil an den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung direkt in ihrer eigenen Erklärung. Der GFA selbst zahlt keine Einkommensteuer: er verteilt das Vermögensergebnis unter seinen Mitgliedern.
Jeder Gesellschafter überträgt seinen Anteil auf das Formular 2044 und unterscheidet die abzugsfähigen Kosten anteilig zu seiner Beteiligung. Das Micro foncier-Regime ist für Einkünfte, die ausschließlich über einen GFA oder eine nicht transparente Immobiliengesellschaft erzielt werden, nicht zugänglich. Der Steuerpflichtige, der Pachten sowohl direkt als auch über einen GFA erhält, muss überprüfen, ob er die Bedingungen für das Micro foncier für alle seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfüllt.
Die Erklärung der Pacht-Einnahmen im Jahr 2024 basiert auf einem Abwägen zwischen Einfachheit (Micro foncier) und Optimierung (tatsächliches Regime). Die Schwelle von 15.000 Euro brutto jährlich bleibt der erste Filter. Für Vermieter, deren tatsächliche Kosten 30 % der Mieten überschreiten, führt der Wechsel zum tatsächlichen Regime über das Formular 2044 zu einer messbaren Einsparung, vorausgesetzt, jede Kostenposition wird dokumentiert und der in Rechnung gestellte Betrag wird nicht mit dem tatsächlich getragenen Betrag verwechselt.